Preguntas Frecuentes

  1. ¿Conviene contratar a un Administrador Profesional o es mejor designar a un vecino como administrador?

    Cada vez es más común ver condominios en los que piensan que designar a un vecino como administrador es una buena forma de ahorrar dinero, pero esto no necesariamente sucede así.

    Generalmente el vecino que acepta la responsabilidad de administrar su condominio cree equivocadamente que se trata de una tarea sencilla que no le absorberá mucho tiempo, lo malo viene cuando después de algunas peleas y desacuerdos con sus vecinos, éste decide no meterse en problemas y empezar a "nadar de a muertito", descuidando sus funciones, afectando la plusvalía de su propiedad.

    Contratar a uno u otro es algo que tendrán que evaluar los condóminos al momento de tomar la decisión. A continuación algunos "pros" y "contras":

    Al contratar a un
    ADMINISTRADOR PROFESIONAL externo:
    Al designar a un
    ADMINISTRADOR INTERNO (vecino):
    IMPARCIALIDAD Las decisiones serán imparciales y transparentes, lo que evita controversias entre los vecinos. Es neutral y equitativo para todos los condóminos. Podría dar preferencia a ciertas decisiones en el condominio que lo beneficien a él y/o a un grupo de amigos.
    RESULTADOS Al estar bajo "la lupa" de los condóminos, el desempeño de un administrador profesional generalmente es muy bueno (aunque claro, hay sus excepciones), de hecho los condóminos pueden exigirle resultados ya que para ello se le contrató. Difícilmente se les puede exigir resultados ya que normalmente no recibe una remuneración. Sólo en algunos casos excepcionales el administrador interno hace muy bien su función representando un "ahorro" real para el condominio.
    DISPONIBILIDAD La comunicación suele ser buena, aunque no tenga un domicilio en la comunidad, siempre están los medios (on-line o vía celular) para contactarlo y seguramente responderá más rápido que un administrador interno ya que por las ocupaciones de este último es muy probable que no tendrá la disponibilidad para tomar la llamada de un vecino. Al tener su domicilio en la comunidad permite que se le encuentre disponible más fácilmente. Esto representa un beneficio para los condóminos, sin embargo, a la larga se vuelve un inconveniente para el administrador.
    CONVIVENCIA Se evitan controversias entre vecinos ya que generalmente actúa imparcial y equitativamente; no existe mayor relación con los residentes que un vínculo comercial que se conservará mientras éste haga correctamente su trabajo. Puede llegar a perder lazos de amistad con sus vecinos por múltiples factores que se presentan durante su administración, en ocasiones, los problemas en la comunidad se vuelven problemas personales entre el administrador y algunos residentes.
    PREPARACIÓN Generalmente son profesionistas capacitados que tuvieron que acreditar conocimientos suficientes en la materia para obtener el certificado que emite la Procuraduría Social para poder operar como Administrador Profesional. Generalmente no cuenta con experiencia en materia condominal ni ha recibido capacitación especializada para desempeñarse como administrador de un condominio.
    PRÁCTICAS El Administrador Profesional difícilmente incurrirá en malas prácticas ya que su actuación está regida por la Ley de Propiedad en Condominio y tiene un prestigio que cuidar en el mercado. Como ningún vecino quiere tomar la responsabilidad, el administrador interno puede pasar varios años en el puesto lo cual se presta para incurrir en malas prácticas si no existe un monitoreo detallado por parte del comité de vigilancia.
  2. En el condominio dónde vivo, no todos pagan mantenimiento, ¿estoy obligada a pagar?

    Hay que tener presente que las cuotas de mantenimiento son para mantener en buenas condiciones el inmueble dónde vives y por ende la plusvalía del mismo, de ahí se paga la vigilancia, limpieza, jardinería, reparaciones, impermeabilización, pintura, el mantenimiento de instalaciones, etc. actividades que generalmente son realizadas por personal externo.

    Pagar las cuotas de mantenimiento no es opcional, ES UNA OBLIGACIÓN de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 55 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF). En caso en que no se cubran puntualmente las cuotas de mantenimiento, estas pueden causar interés moratorio, independientemente de las penas convencionales a que pueden hacerse acreedores por dicho incumplimiento de pago que además trae aparejada la ejecución en la vía ejecutiva civil.

    Si decidieras dejar de pagar las cuotas de mantenimiento y algún día decides enajenar tu inmueble difícilmente podrás hacerlo ya que no podrán extenderte una "Constancia de no adeudo", y por ley, el adquirente se convierte en un obligado solidario de los adeudos que presente el inmueble.

  3. Enfrente de mi edificio hay una fila de árboles muy altos que tapan la visibilidad de mi coche en el estacionamiento, de hecho, nosotros los plantamos, si los talamos no habría ningún problema puesto que son nuestros, ¿cierto? Hacerlo representaría una violación franca a lo dispuesto en la Ley de Propiedad en Condominio (Art. 21 fracc VI), así como en la Ley Ambiental de Distrito Federal; de hecho, pueden hacerse acreedores a una pena de tres a cinco años de cárcel, inclusive cuando se trate de un árbol ubicado dentro de su domicilio particular, así lo indica el Artículo 345 bis del Código Penal del DF.

  4. Yo vivo en un condominio en el que designamos a un vecino como administrador, pero en casi dos años nunca nos ha informado cuanto ingresa por cuotas de mantenimiento y en que se gasta. ¿Es su obligación o no entregar estados de cuenta?

    De acuerdo con lo establecido en Art. 43 fracc. XII de la LPCIDF, el Administrador tiene la OBLIGACIÓN de entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia; y usted como condómino o poseedor tiene el DERECHO de exigir de acuerdo con el Art. 16 fracc. V de la misma Ley, que se le informe respecto del estado que guardan los fondos de mantenimiento, administración y reserva.

  5. El edificio dónde vivo tiene 8 pisos y en la última junta condominal el vecino que vive en el último piso mencionó que en temporada de lluvias que acaba de pasar se le filtró agua; solicitó que se le apoye para impermeabilizar el techo, pero como a la mayoría de nosotros no nos afecta porque vivimos en los pisos de abajo creemos que es injusto gastar en algo que no nos beneficia, le dijimos que ese gasto debe correr por su cuenta, ¿es correcto?

    Los techos y azoteas son considerados áreas de uso común de acuerdo con el Art. 23 fracc. I de la LPCIDF, y de acuerdo con el artículo 26 fracc VI en relación con el artículo 55 de la misma Ley, los gastos que se originen por la reparación de las áreas comunes, DEBERÁN SER CUBIERTAS POR TODOS los condóminos.

  6. Llevo 5 meses desempleado y en ese tiempo no he podido pagar las cuotas de mantenimiento en mi edificio, en la última junta vecinal no me dejaron votar para definir si se llevaba a cabo una reparación, Como propietario sé que tengo derechos, ¿dónde puedo quejarme?

    En el caso particular, el Administrador y la Asamblea están actuando conforme a lo previsto en el artículo 34 de la LPCIDF que contempla para el caso de morosos la SUSPENSIÓN DE SU DERECHO A VOTO (no así de su derecho de voz); a menos que se tratara de temas relacionados con la modificación a la Escritura Constitutiva o para extinguir el Régimen.

  7. Desde hace tiempo mi esposa y un servidor tenemos la inquietud de obtener un ingreso extra vendiendo quesadillas y garnachas en dónde vivimos, pero como son departamentos se dificulta, hemos pensado en poner un puesto en nuestro lugar de estacionamiento, yo creo que no afectamos a nadie; ¿ustedes que opinan?¿Podemos hacerlo?

    No deben hacerlo ya que la Ley establece en su Art. 21 fracc VIII la prohibición de destinar los estacionamientos y en general las ÁREAS DE USO COMÚN PARA FINES DISTINTOS. Si decidieran hacerlo, para un administrador profesional será fácil gestionar ante las instancias correspondientes que los retiren.

  8. Somos un grupo de estudiantes rentando un apartamento muy cerca de la universidad, en ocasiones hacemos fiestas muy tranquilas, nada fuera de lo común, en un par de ocasiones los vecinos han subido a tocarnos para que le bajemos a la música o dejemos de estar bailando; nos parece que exageran porque en realidad a nadie le afecta, por eso las hacemos en viernes, al día siguiente no trabajan. ¿No pueden obligarnos a terminar con nuestras fiestas verdad?

    Por un lado, LA LEY PROHÍBE (Art. 21 fracc II) realizar actos que afecten la tranquilidad de los demás condóminos y/o poseedores; y por otro habría que acatar lo que su REGLAMENTO INTERNO menciona respecto de los horarios para fiestas ya que, si se infringe este último, el personal de vigilancia puede actuar en consecuencia e incluso solicitar apoyo de la policía.

  9. Buenas tardes, nosotros vivimos en un Clúster conformado por 60 casas y tenemos el interés de ampliar un medio baño que tenemos en la planta baja de la casa sacando como 1.5 metros hacia el frente de la casa (fachada) ya que tenemos un pequeño espacio; manifestamos nuestro interés en la última junta de vecinos y como que no están muy de acuerdo porque dicen que probablemente afectemos la fachada y todas las casas son iguales, ¿puedo hacerlo de cualquier forma?, finalmente es mi casa y creo que puedo hacer lo que quiera. ¿Es correcto?

    De acuerdo con el Art. 21 fracc. V de la LPCIDF está PROHIBIDO REALIZAR OBRAS QUE MODIFIQUEN LAS FACHADAS desentonando con el condominio o que contravengan lo establecido y aprobado por la Asamblea General.